ЖКХ: сердца трёх, или Как не развалить Казахстан

Депутаты мажилиса работают над пакетом поправок в нашумевший закон о жилищных отношениях. Уже точно решено: в этой сфере останутся кооперативы собственников квартир (КСК), объединения собственников имущества (ОСИ) и непосредственное управление (НУ). Какие изменения в их работе предусмотрели народные избранники? Усилится ли хоть как-то участие государства в одной из самых проблемных отраслей? Как обеспечить прозрачность при назначении управляющего домом, утверждении тарифа и расходовании средств жильцов? На эти вопросы “Времени” ответил один из авторов законопроекта — вице-спикер мажилиса Альберт РАУ.

- Альберт Павлович, зачем вообще столько разных форм: ОСИ, КСК, НУ? Не приведет ли это к очередной неразберихе и бардаку в отрасли? Почему нельзя всех привести к одному знаменателю, назвать одним понятием, если задача, по сути, одна — надлежащее содержание многоквартирных жилых домов (МЖД)?

- К общему знаменателю все три структуры мы приведем, закрепив для них унифицированные требования и создав тем самым прозрачность и, главное, понимание жильцами принципов работы и защиту их интересов. Но об этом чуть позже. А пока хочу пояснить, почему вообще возникла необходимость в создании разных форм управления МЖД.

В первой половине 1990-х, когда началась приватизация квартир и реорганизация жилищно-коммунальных организаций (ЖКО), появились КСК. Постепенно нарастали и проб­лемы, связанные с содержанием жилого фонда. Основная статья о КСК — общее собрание, оно и должно все решить. Но организовать общее собрание в кооперативе из полутора тысяч квартир, чтобы обсудить проблемы дома и пере­избрать председателя, немыслимо.

Поэтому правительство пос­ле многочисленных обращений граждан пришло к выводу, что жилищную сферу нужно реформировать, чтобы защитить права собственников. Тогда было принято решение создать институт ОСИ. Цель реформы — дать собственникам возможность самим управлять домом. Но, к сожалению, из всех 50 тысяч МЖД по республике ОСИ создали не более 10 процентов. Тогда-то глава государства и заявил, что “с реформой ОСИ сильно поторопились”…

- Поэтому и решили оставить КСК. И для чего, собственно, нужно было затевать реформу, чтобы в итоге прийти к тому, от чего ушли?

- В процессе реформы мы увидели, что в жилищных отношениях нужен более гибкий подход, но единые требования к четырем ключевым составляющим: процесс выбора формы управления МЖД, утверждение тарифа, накопительный счёт и отчетность по расходам перед собственниками. Если среди жильцов нет активистов, желающих создать ОСИ и заниматься делами своего дома, то не заставить их! Поэтому в законопроекте мы прописали норму о НУ, когда можно нанять управляющую компанию (УК), за которую должен проголосовать 51 процент жильцов.

Есть три законных способа голосования: письменно, онлайн и очно (на собрании). Но нанятая УК не может в ультимативном порядке выкатить вам тариф на свои услуги, его можно утвердить только при согласии (сборе подписей) 51 процента собственников.

Это не значит, что придётся дважды проводить голосование. Жильцы одно­временно выбирают компанию с тарифом, обговоренным в ходе разъяснительных встреч. Если дом только сдан в эксплуатацию, то на гарантийный период застройщик может назначить свою УК. Но, чтобы утвердить тариф на эксплуатационные расходы, она должна подготовить протокол собрания и собрать 51 процент голосов. То есть управляющие компании не смогут в явочном порядке утверждать тариф без согласования с собственниками.

- Однако сегодня они так и делают. Значит, действующее законодательство позволяет?

- Да, сейчас в законе это серая зона, мы исправим это, введя соответствующее обязательство. Но, по идее, УК самим невыгодно утверждать тариф без протокола и подписей. Как выбить долги со злостных неплательщиков по комуслугам? Только через нотариуса, который потребует протокол общего собрания, где проголосовали за тариф. Нет протокола — нет денег! По-другому никак не удержишь средства.

И еще: сегодня доля расходов, которую УК берут непосредственно за управление, не может превышать 30 процентов от общих расходов дома. Это закреплено в нормативном акте. Думаем о переносе нормы в закон и над размером этого норматива, возможно, снизим его.

- Хорошо, с этим вроде бы понятно. Какие изменения ждут ОСИ?

- Если жильцы недовольны работой УК, считают, что деньги растекаются непонятно куда, они могут поменять компанию или зарегистрировать в органах юстиции ОСИ, избрать совет дома и председателя. По ОСИ у нас наработана и законодательная база, и практика. Часто бывает, что срок председателя ОСИ подходит к концу, но никто не хочет брать на себя такую ответственность. В таком случае может избираться совет дома, который нанимает управляющего или управляющую компанию.

Мы хотим сделать все максимально гибко и никого не загонять в рамки. При избрании органов управления МЖД должна быть явка 51 процента собственников, более половины из которых должны проголосовать за предложенные кандидатуры. Но для утверждения тарифа на обслуживание дома необходим 51 процент от общего количества собственников.

- Теперь переходим к КСК. Какие-то новые требования установили для них?

- В первую очередь отмечу, что заставить КСК ликвидироваться было невозможно, случился бы коллапс. Те 90 процентов МЖД, которые отчитались перед госорганами, что создали простое товарищество (ПТ), сделали это только на бумаге. Не скажу, что это была афера, но самообман государственного масштаба. Поэтому от ПТ мы полностью отказываемся. Принимаем КСК как данность и работаем над совершенствованием его деятельности.

Так, для вхождения дома в КСК прописываем такое же, как для НУ и ОСИ, обязательное требование: решение 51 процента голосов жильцов. То есть одного желания КСК взять под своё начало дом недостаточно, необходимо и согласие собственников. Для утверждения тарифа такое же условие — 51 процент согласных. В правление КСК избирается представитель от одного или нескольких домов, для текущей деятельности нанимается сертифицированный управляющий. Все условия прописываются в типовом уставе кооператива.

Таким образом, едиными требованиями для всех трёх форм станут 51 процент голосов для утверждения организации и тарифа, сертифицированный управляющий, накопительный счёт и отчетность. До 10-го чис­ла следующего за отчетным месяца УК, ОСИ или КСК должны показать, сколько денег собрали, на что потратили, сколько собралось на накопительном счёте. Информацию вывешивать на дверях, в лифтах, на стендах и в общедомовых чатах.

В законопроекте функции НУ, ОСИ и КСК отличаются. Отдельно определены полномочия руководителей и правлений. Управляющие — это профессио­налы, совет дома ОСИ и правление при КСК — органы, которым жители доверили текущий контроль работы управляющего. В ОСИ, НУ и КСК управляющий должен иметь сертификат на осуществление профессиональной деятельности. То есть это должен быть не человек с улицы, а специалист, владеющий знаниями в инженерной сфере, праве и финансах.

- Согласно действующим нормам управляющая компания не может держать у себя в штате дворников, уборщиков, слесарей и прочий техперсонал. Они должны нанимать сервисные компании. Для чего эти ненужные звенья в цепочке обслуживания дома?

- Согласен, слишком сложно. Поэтому эту норму мы предлагаем исключить. ОСИ и УК смогут держать в своём штате весь необходимый для обслуживания МЖД техперсонал или заключать договоры с сервис­ными компаниями. У КСК по сложившейся практике уже есть свой штат работников.

- На словах, конечно, все выглядит замечательно, а на деле наверняка возникнут трудности хотя бы даже со сбором 51 процента голосов. Допустим, в МЖД 600 квартир, соответственно, для кворума нужны подпи­си владельцев 306 квартир. Кто будет их обходить? Как заставить людей прийти на общее собрание или элементарно скачать мобильное приложение, где можно проголосовать за тариф или УК?

- Можно задействовать все три способа сбора подписей. Объявить общее собрание, пусть на него придут всего 20 человек, часть из них уже проголосует. Далее частично обойти квартиры с опросными листами и параллельно запустить онлайн-голосование, сделать это можно и на eGov.kz. Краеугольным камнем этого закона все равно остается неравнодушная позиция жителей. А как вы хотели? Высшая аудиторская палата должна контролировать КСК и УК? Сограждане, это ваше жилье, ваши счета! Почему государство должно их проверять?!

- Знаете, самая принципиальная, на наш взгляд, ошибка властей как раз таки в том, что они хотят управление многоэтажками полностью переложить на плечи собственников квартир. Умеют люди управлять или нет — чиновников совсем не тревожит. Без активного участия государства, государственно-частного парт­нерства (ГЧП) выстроить оптимальные жилищные отношения всё-таки не получится.

- Извините, но вы уходите в философию. Мы получили в собственность своё жилье, никто ничего нам не навешивал. Когда мы его продаем, то это наше, а как содержать, так вспоминаем государство? Государство помогает социально незащищенным слоям населения. Так что не надо извращать понятие государственно-частного партнёрства. К тому же жители всегда могут обратиться в жилищные инспекции, полномочий у которых достаточно.

- Не особо-то они хотят ими пользоваться. Как ни обратишься, ответ один: идите в суд. Как вы смотрите на то, чтобы распределить все МЖД, к примеру, на жилищно-эксплуатационные микро­участки с компактным расположением домов, общей инфраструктурой и коммуникациями? Чтобы они были самоокупаемыми и, главное, созданы на основе ГЧП, когда при непосредственном участии госорганов нарезают эти участки и управляют ими.

- И получится, как в том анекдоте: “Как развалить Америку? Надо создать в ней ЖКО, и она развалится сама!” А если серьёзно, поправками мы всё-таки предусматриваем ГЧП. Прорабатываем норму о праве акимата через коммунальные предприятия оказывать услуги жилищному сектору, то есть брать на обслуживание МЖД, которые не создали ОСИ, не выбрали УК или КСК. Да, это возврат к советской ЖКО, зато будет запасной вариант. Но эту норму должны согласовать гос­органы. А они могут и настоять на том, что ЖКХ — полностью конкурентная среда.

Лэйла ТАСТАНОВА, фото автора, Астана