Как новые правила кредитования "Отбасы банка" повлияют на рынок недвижимости
Эксперты все как один видят высокий риск падения спроса на рынке жилья и новый удар по продажам застройщиков.
C 15 мая государственный "Отбасы банк" запустил обновлённые правила выдачи ипотеки. Для оформления наиболее популярного промежуточного займа отныне необходимо иметь оценочный показатель (ОП) выше 2,5. Если же заявитель хочет участвовать в программе 30/70 (с пониженным первоначальным взносом), то ОП должен быть выше 3,3. То есть если у него есть только 50% от стоимости жилья, ипотеку ему сразу не дадут, передает inbusiness.kz.
Напомним, что ранее, по правилам банка, если у человека было 50% от стоимости жилья, он имел возможность открыть новый депозит в "Отбасы Банке" и сразу же оформить промежуточный займ по гибкой ставке от 7 до 11,5% годовых в зависимости от ОП, а затем перейти на более выгодный жилищный займ (ставка не более 5%).
Решение банка краткосрочно и среднесрочно повлияет на объём выдаваемых займов, что скажется на динамике продаж и рынке недвижимости в целом. О каких последствиях может идти речь, inbusiness.kz рассказали эксперты.
"Новые правила могут привести к разовому снижению выдачи новых займов крупнейшим игроком на рынке (доля свыше 60%) в периоде с 15 мая по 15 сентября (4-месячный "локап" период для депозитов). Однако на среднесрочном горизонте изменения будут нести скорее нейтральный характер, поскольку нереализованный в первоначальный 4-месячный период спрос на жилищные кредиты будет покрыт после 15 сентября"", — отметил Рамазан Досов, главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана (АФК).
В таком случае, по его мнению, продажи жилья в стране в летний период могут упасть, а вместе с ними и цены. Но ценовое изменение не будет высоким, в особенности на первичном рынке, поскольку себестоимость строительства растёт ввиду рекордных инфляционных процессов, а также перенастроек цепочек поставок строительных материалов.
По мнению генерального директора компании Tetin Льва Тетина, изменение условий в выдаче займов или накопительных сбережений "Отбасы банка" в краткосрочной перспективе довольно негативно отразится на рынке. Это связано с тем, что объём ипотечного кредитования в целом в Казахстане на 70% зависит от "Отбасы банка", который, как известно, является монополистом в этом сегменте. Соответственно, тот объём сделок, который выдавался посредством ипотеки, сократится, потому что, согласно условиям, не все заемщики смогут воспользоваться этим продуктом.
Эксперт прокомментировал сегодняшнюю ситуацию со спросом на недвижимость.
"Мы закончили четыре месяца работы с января по апрель с довольно грустными показателями – с падением спроса. Если мы сравним этот период с аналогичным прошлого года, то падение спроса составило 40%. Логично это объясняется тем, что тогда был бум, сейчас идёт откат, плюс нет ипотечных продуктов. Вдобавок "Отбасы банк" корректирует условия ипотечного кредитования. В результате эти действия, с одной стороны, приведут к ещё большему падению спроса, а с другой стороны, ситуация осложняется в строительной отрасли в ряде регионов. В частности, в Алматы — проблемами с теплом и электричеством. Не выдаются техусловия, и как итог уменьшается объём ввода ЖК", — описывает картину Тетин.
По его словам, это приводит к снижению спроса и предложения, участники рынка недвижимости попадают в довольно кризисную ситуацию. Вроде бы при падении спроса должна и цена падать, но из-за того, что объёмы строительства уменьшатся, в 2024-2025 годы это сформирует дефицит, что в свою очередь будет только подталкивать стоимость квадратного метра вверх. Поэтому "Отбасы банк" является системообразующим на текущий момент, монополистом в этом сегменте и такого рода решения в одностороннем порядке серьёзно влияют на весь рынок.
На вопрос, почему было принято это решение, эксперт ответил, что факторов может быть несколько. Во-первых, вопрос с ликвидностью, то есть насколько у банка достаточно средств для поддержания темпов кредитования, поддержания спроса, который он сформировал в свой адрес. Ведь любые корректировки условий, которые оттягивают выдачу займов, свидетельствуют о том, что, возможно, у них стоит вопрос с ликвидностью, с наличием достаточных денег. Во-вторых, в столичном филиале банка объяснили это "усилением стратегии сберегательного инструментария". Иначе говоря, чем больше накапливаешь, тем меньше ставка.
"Вроде для внутренней стратегии банка все корректно, но для участников рынка мы увидим серьёзное влияние и последующее падение спроса. А это, в свою очередь, отразится на том, что строительную отрасль захлестнет ещё больший кризис из-за отсутствия платежеспособного спроса и какого-либо уровня ипотечных продуктов. К сожалению, это приведет не к снижению цены, а к тому, что отрасль, которая формирует 5% ВВП страны, ещё меньше денег будет привлекать в экономику государства. При этом в строительной отрасли задействовано около 3 млн человек. Это ведь не только строители, но и дизайнеры, и все те, кто продает строительный материал, и так далее", — подчеркнул гендиректор компании Tetin.
При этом эксперт уверен: "новые условия ипотечного кредитования нужно было пообсуждать или планомерно все это делать, а не так сразу, с 15 мая менять правила игры".
Тимур Нуртаев, директор филиала Союза строителей Казахстана Алматы, полагает, что введение ОП отразится на покупательской способности населения и приведет к краху строительной отрасли.
"Мало того, что сократились госпрограммы, и 7-20-25 в частности. Зачем вводятся ограничения на кредит при низком ОП, тоже не совсем понятно. Все это отразится на покупательской способности населения. Покупка жилья станет сложнее, и все это приведет к тому, что вместе со снижением покупательской способности уменьшатся темпы строительства. Вся строительная отрасль от этого будет страдать. Я думаю, все прекрасно должны понимать, что локомотивом экономики страны является не нефтяная отрасль, а именно строительная, которая нам даёт больше людей, рабочих мест и налогов. И то, что основной банк такие препоны ставит, считаю, ни к чему хорошему не приведет", — подчеркнул Нуртаев.
Между тем статданные, которые привёл на днях Ranking.kz, свидетельствуют о том, что развитие ипотечного рынка в Казахстане значительно отстает по сравнению с другими странами. Если рассмотреть долю ипотечного кредитования относительно ВВП, то в Казахстане она составляет 5%, в то время как в России — 10%, в Китае — 41%, в Германии — 44%, во Франции — 55%, в США — 56%, в Великобритании — 74%, в Канаде — 78%.
Безусловно, расти ипотеке в Казахстане есть куда, хотя и сопоставлять исключительно эти данные без привязки других показателей не совсем корректно. Однако с учетом веса госбанка на рынке ипотеки одностороннее и неожиданное решение в части ограничения кредитования в краткосрочном плане, судя по комментариям экспертов, однозначно ударит по рынку недвижимости.
Объективности ради стоит добавить, что наряду с этим банк объявил о сокращении диапазона ставок по промежуточным займам на 1-1,5 процентных пункта, до 6-10% годовых. Этот шаг безусловно положительно скажется на кредитной нагрузке граждан и уровне переплаты по ипотеке.
