Что хорошо дольщику, то плохо застройщику

Ни одна стройкомпания пока не успела поработать по новым правилам долевого строительства. Но они уже просят смягчить требования.

Разработчики считают вступивший в силу новый закон "О долевом участии в жилищном строительстве" вполне продуманным и в полной мере защищающим дольщиков. Крупные застройщики видят в новых правилах барьеры для них и уверены, что поправок не избежать.

Сомнения и страхи бизнеса

Министерство национальной экономики разрабатывало этот закон два года, и там уверяют, что к его обсуждению привлекались все заинтересованные стороны.

"Цель данного закона, в первую очередь, — защита и минимизация рисков дольщиков, и только во вторую очередь – это интересы застройщиков, чтобы им было комфортно работать и удовлетворять свои интересы. Поэтому я с полной уверенностью говорю, что закон будет работать", — говорит директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики Улан Жазылбек.

Своё мнение он высказал на презентации Фондом гарантирования жилищного строительства (входит в структуру нацхолдинга "Байтерек") своих функций в рамках данного закона. Получение гарантии Фонда для застройщиков является одним из трёх способов для получения разрешения на привлечение средств дольщиков. Среди требований Фонда к стройкомпаниям бизнес поставил под сомнение выполнимость двух: безубыточная деятельность за последние два года и соотношение заемных средств к собственному капиталу не менее, чем один к семи, в течение срока строительства жилого дома.

"Специфика строительного бизнеса такова, что, если жилой комплекс строится 1,5-2 года, то в этот период доходы не признаются застройщиком, а есть постоянные расходы, которые могут привести в определенный год к минусовому результату. Когда у застройщика много проектов, то это нивелируется, а когда несколько – такой риск есть (убыточной деятельности – авт.). Если сохраняется положительный капитал и учредители его пополняют, то мы считаем логичным и возможным это требование смягчить. Касательно коэффициента один к семи — этот компромисс неудобный. Думаем, что это понятие нужно уточнить. Все обязательства по начатым объектам в соответствии с международными стандартами считаются текущими обязательствами. Входят ли в понятие заемный капитал вот эти обязательства или нет – закон не отвечает, но по правилам Фонда – входят. Если заемные обязательства — это все денежные обязательства, которые есть на балансе компании, то тогда этот коэффициент очень труднопроходимый", — высказал свою точку зрения управляющий директор BiGroup-Development Владимир Потлог.

"Требования жесткие, и мы считаем, что придём к смягчению эволюционно в ближайший год-полтора-два. И Фонд тоже придёт к понимаю этого, потому что застройщиков, действительно, ограничили", — добавил он.

Советник председателя правления ТОО "СК Строй-Контракт" Алмас Камалов придерживается такой же позиции, он задался вопросом — насколько гибкие условия у Фонда: "В последние два года ситуация на рынке сложилась так, что убыточных компаний очень много. Вы понимаете, не все проходят по этим параметрам. Если он (застройщик, -- ред.) не имеет дохода, аудированную отчетность не проводил, значит, он из списка выпадает и, соответственно, начинает вести работу теневую и собирать с дольщиков деньги опять-таки в обход закона".

По его мнению, остальные два способа привлечения средств дольщиков – через банк второго уровня и после возведения каркаса жилого дома – также не всем доступны. "Нет собственных средств, нет залогов, чтобы предоставить банку", — говорит Алмас Камалов.

На жалобы застройщиков представитель Минэкономики Улан Жазыбек предложил сменить род деятельности: "Занимайтесь другим делом, не надо рисковать деньгами дольщиков. Здесь обеспечен прямой доступ к деньгам дольщиков, и вы рискуете чужими деньгами. Если у вас нет финансовой устойчивости, собственных средств, занимайтесь доступным себе делом".

Глава Фонда гарантирования жилищного строительства Даурен Онаев однозначно заявил, что"требования достаточно жесткие, учитывая историю проблемных объектов": они прописаны в законе и на текущий момент изменению не подлежат. "Почему мы должны быть мягче, чем банки второго уровня? Средства у нас не частные, а из республиканского бюджета. Мы эту ответственность понимаем, и мы садимся в одну лодку с дольщиком, прежде всего", — высказывает свою позицию Даурен Онаев.

Он не исключил, что изменения на рынке могут сподвигнуть разработчика закона внести в него поправки "адекватные и обоснованные с обсуждением всех заинтересованных сторон".

О том, что не все их предложения были учтены при обсуждении вступившего в действие закона, говорит глава департамента строительства Национальной палаты предпринимателей "Атамекен" (НПП) Абильман Досанов. Он признал, что "есть проблемы, которые нужно дополнительно обсуждать": "НПП этим занимается. Если у наших представителей бизнеса есть конкретные замечания и предложения по этому, вступившему в силу, закону, пожалуйста, присылайте, мы будем рассматривать и вносить на обсуждение наверх".

Что будет с ценами на жилье

Представителей интересов дольщиков интересовал вопросов – приведет ли ужесточение требований к застройщикам к монополизации рынка крупными компаниями и, как следствие, росту цен.

В Минэкономики придерживаются позиции, что новые правила приведут к удешевлению стоимости жилья, однако участники рынка, оценивая тенденции, говорят об обратном.

"Прямой доступ к деньгам дольщиков — это деньги под нулевые проценты. И в целом это приведет именно к удешевлению, а не к удорожанию. Давайте немного с позитивом и уверенностью смотреть в будущее", — говорит Улан Жазылбек.

Управляющий директор BiGroup-Development Владимир Потлог прогнозирует подорожание жилой недвижимости до 10%. Это будет следствием сокращения числа работающих стройкомпаний. "Рост цены до 10%, это будет связано с не основным механизмом, а с тем, что предложение на рынкебудет сужаться. Но будет временной лаг, потому что остатков на рынке ещё много", — сказал он.

Он считает, что выплата обязательного гарантийного взноса в Фонд (он составляет 2-6% от стоимости проектно-сметной документации в зависимости в зависимости от застройщика) — не причина для повышения расценок на жилье, поскольку для крупных компаний это незначительные расходы.

"Мы расчеты сделали предварительные, что наша компания будет платить гарантийный взнос около 3-3,5% от стоимости ПСД. Мы надеемся, что эволюционно эта ставка будет снижаться и будет в пределах 1-5%, потому что нынешний барьер очень высокий", — сказал он.

Г-н Потлог также сообщил, что BiGroup в своей работе намерена использовать все три механизма привлечения средств дольщиков. По одному из них уже поданы заявки в акимат Астаны. "В течение 2017 года мы собираемся подать заявки через Фонд на строительство объектов общей стоимостью порядка 50 млрд тенге, это 7-8 проектов, из них по 2-3 проектам заявки будут поданыуже в этом году– в октябре-ноябре", — сказал представитель BiGroup. По его словам, данные 7-8 проектов(жилье комфорт- и эконом-класса) на сумму 50 млрд тенге в общем портфеле проектов компании на следующий год занимают до 40%.

Саян Абаев