Надо ли устанавливать предельные цены на аренду жилья?
Средняя стоимость аренды в Казахстане за последние несколько лет выросла в 3,5 раза
Группа мажилисменов обратилась в министерство промышленности и строительства с предложением ввести регулирование рынка аренды. Инициатор — депутат от партии Respublica Нургул Тау — считает, что необходимо ввести предельные цены на найм жилья и классифицировать все арендные квартиры по уровню комфорта. В этом материале finprom.kz в цифрах показывает, как развивается этот сектор в Казахстане, и рассмотрим международный опыт регулирования рынка арендного жилья.
По данным Бюро национальной статистики, с 2018 по 2023 год средняя стоимость аренды благоустроенного жилья в Казахстане выросла в 3,5 раза — с 1,4 тыс. до 4,9 тыс. тенге за кв. м. Скачок произошел в 2022-м, когда в стране наблюдался всплеск спроса из-за российских релокантов. После спада ажиотажа ситуация стабилизировалась, но отката до прежнего уровня не произошло. Цены все так же держатся на уровне выше 4 тыс. тенге за кв. м. В августе 2024 года средняя стоимость аренды жилья в Казахстане была чуть выше 4,4 тыс. тенге за кв. м — на 4,2% больше, чем годом ранее.
Самые дорогие арендные квартиры — в столицах. Именно ценники в мегаполисах делают республиканский показатель стоимости аренды жилья таким высоким. Все остальные крупные города страны не достигают средних значений. Например, в Алматы стоимость аренды составляет 5,3 тыс. тенге, в Астане — 4,6 тыс. тенге за кв. м. Таким образом, чтобы снять небольшую двухкомнатную квартиру площадью в 50 кв. м, алматинцу потребуется отдавать ежемесячно 264 тыс. тенге, астанчанину — 230,8 тыс. тенге. Судя по анализу объявлений на агрегаторах, эти суммы демонстрируют средний ценовой диапазон. Есть квартиры такой же площади, которые сдаются и за 350–500 тыс. тенге, и даже более.
В большинстве областных центров стоимость аренды не превышает 3 тыс. тенге за кв. м. Самые дешевые варианты аренды предлагаются в городах с менее развитой промышленностью — Таразе, Туркестане: 2,1 тыс. и 2,4 тыс. тенге за кв. м соответственно.
Предложение мажилисвумен, которое поддержали ещё девять депутатов, направлено на защиту таких категорий квартиросъемщиков, как студенты или граждане, которые не могут позволить себе купить жилье. Однако само предложение по государственному регулированию рынка аренды не предполагает таргетирования, а обобщает проблему по отношению ко всем квартиросъемщикам. В запросе народных избранников не указано, каким образом государство должно вопреки законам рыночной экономики ограничить права одной категории граждан (арендодателей) в пользу другой (арендаторов). В документе нет аналитического расклада того, из чего складываются услуги аренды и почему они растут в цене.
Частично ответить на эти вопросы помогают результаты выборочных обследований БНС. Ежегодно статистики проводят социологические опросы и подсчитывают стоимость оказанных услуг по сдаче жилья в аренду. Эти данные показывают, что с 2018 по 2023 год казахстанцы увеличили свой доход от аренды жилой недвижимости в 2,3 раза — с 42,6 млрд до 98,5 млрд тенге. Вместе с тем затраты на оказание таких услуг также выросли — в 2,6 раза. Доля затрат от стоимости услуг по аренде жилья за последние несколько лет увеличилась с 20% до 23%. Важно также отметить, что в официальной статистике никак не отражены выплаты по кредитам тех арендодателей, которые сдают в аренду квартиры, находящиеся в ипотеке.
Аналитики портала проанализировали опыт развитых стран по решению проблемы высоких ставок на рынке аренды жилья. В рамках материала были изучены данные по государственным программам США, Швейцарии, Германии, Франции. Главный вектор политики этих стран — целевая направленность поддержки именно тех категорий граждан, которым действительно очень трудно ежемесячно вносить арендную плату. Государство в упомянутых странах не ставит преграды для развития рынка в целом, а помогает тем его участникам, которым приходится сложнее всего.
Например, в США уже больше 80 лет работает так называемая Восьмая программа. Согласно её условиям, семьи с низкими доходами, пожилые люди и люди с инвалидностью могут получать жилищные ваучеры и полностью или частично покрывать ими арендную плату. Для этого нужно встать в очередь и предоставить документы о доходах. В Германии функционирует подобная программа, она называется Wohngeld. Это жилищное пособие в размере 50% от аренды, которое получают квартиранты, чей совокупный месячный доход не достигает определенного уровня. По данным немецких СМИ, в год таким пособием пользуются более 600 тыс. граждан. Во Франции власти готовы предоставлять гражданам с невысокими доходами социальное жилье, арендная плата в котором вдвое ниже рыночной стоимости.
Интересен опыт взаимодействия властей с арендодателями в Швейцарии, где 60% населения снимает жилье. «Страна квартирантов» известна в мире не только своей дорогой недвижимостью, но и высоким уровнем жизни граждан. Несмотря на то, что большинство швейцарцев не могут позволить себе покупку собственного жилья, на оплату арендованного они тратят всего 20%–22% своего годового дохода. Рынок аренды в этой стране частично регулируется государством. Однако этот процесс тесно переплетен с денежно-кредитной политикой и находится ближе к рыночному регулированию, а не к прямым запретам или установлению предельных цен. В Швейцарии уже много лет существуют индекс арендной платы. Этот показатель напрямую зависит от ипотечной ставки: когда ключевая ставка повышается, соответственно растёт и индекс арендной платы. Четыре года назад в стране проходил референдум в поддержку жилищной реформы, повышающей доступность аренды квартир для людей со скромным достатком. Однако больше половины проголосовавших инициативу не поддержали.
При сравнении с международным опытом можно выделить приверженность Казахстана целевой поддержке особых категорий населения. В стране также действуют несколько государственных программ, помогающих снизить финансовую нагрузку арендной платы на семейный бюджет для отдельных категорий граждан. Например, в РК работает такая же программа по субсидированию аренды, как и в Германии. Её участники — многодетные и малообеспеченные семьи, дети-сироты и дети с инвалидностью — могут претендовать на получение субсидии в размере 50% от арендной платы.
Для молодежи из мегаполисов разработана и действует жилищная программа аренды без права выкупа. В ней могут поучаствовать только те, кто имеет постоянную регистрацию в Алматы, Астане или Шымкенте и зарабатывает не менее 40 МРП (или 147,7 тыс. тенге) в месяц. Благодаря участию в этой программе молодые люди в возрасте до 35 лет могут в течение трёх лет платить за аренду не более 15 тыс. тенге в месяц и успеть сделать накопления для первоначального взноса по ипотеке. Кроме того, воспользоваться льготными условиями при аренде без права выкупа имеют право основные социально незащищенные категории населения. Подробнее — в инфографике ниже.
