Казахстанцы ринулись скупать квартиры в новостройках из-за трех причин
Появление НДС, ужесточение ДДУ и сокращение ипотечного кредитования спровоцировали рост на рынке недвижимости.
Рост стоимости жилья в Казахстане – как первичного, так и вторичного – продолжается. Давление на цены оказывают сразу несколько факторов – регулирование рынка долевого строительства, ужесточение ипотечного кредитования и предстоящее усиление налоговой нагрузки на застройщиков. По прогнозам аналитиков Halyk Finance, казахстанцы в опасениях ещё более высоких цен в 2026 году ринутся скупать квадратные метры в ноябре-декабре 2025-го, передает inbusiness.kz.
Бум в конце года
В конце 2025 года спрос на жилье в Казахстане превысит прошлогодние уровни, что вызвано сезонными факторами и стремлением покупателей приобрести квартиры по текущим ценам перед налоговыми изменениями, отмечается в обзоре Halyk Finance.
"К декабрю будет наблюдаться увеличение спроса на жилье под влиянием сезонных факторов и роста числа сделок, что может привести к дальнейшему повышению цен. Наиболее заметные изменения будут характерны для сегмента первичного жилья", – считают эксперты.
По их мнению, частично сдерживать спрос на жилье будет ужесточение условий ипотечного кредитования, хотя общий тренд на рост цен, по всей вероятности, сохранится.
В тоже время, как считают в Halyk Finance, текущее ужесточение условий по ипотеке может оказать ограниченное влияние на рынок жилья. Причина – значительная доля присутствия в структуре ипотечного кредитования Отбасы банка (55%), льготные ипотечные программы которого продолжают обеспечивать активность на рынке жилья.
Рост цен на "первичку" ускорился
За 10 месяцев текущего года цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке выросла на 12,5%.
Лидером по росту стоимости квартир в новостройках стал Павлодар – с начала года удорожание квадратного метра составило 19%. Следующими по удорожанию нового жилья стали Конаев, Алматы и Кызылорда, где цены выросли на 17,8%, 15,7% и 14,6% соответственно. В то же время в ряде городов, таких как Усть-Каменогорск, Семей и Туркестан, подорожание "первички" с начала года оказалось менее 2%.
Причём с сентября темпы роста цен на новое жилье начали значительно опережать динамику инфляции. Один из основных драйверов ускорения роста цен – обновление нормативного регулирования рынка, в частности, ужесточение правил долевого строительства, отмечают в Halyk Finance. Первый пакет поправок вступил в силу 12 июля, второй – 30 августа, а третий планируется к внедрению в 2026 году.
"Особое значение имеет ужесточение правил долевого строительства, действующих с 30 августа: теперь сделки допускаются только по договорам долевого участия, реклама объектов возможна исключительно при наличии гарантии или разрешения, а деятельность застройщиков контролируется акиматами и инжиниринговыми компаниями. По нашему мнению, эти меры, с одной стороны, являются положительными и необходимыми нововведениями, а с другой стороны, оказывают давление на рынок, способствуя росту цен в сегменте первичного жилья. Кроме того, дополнительное давление на стоимость жилья оказывают макроэкономические факторы – ужесточение ипотечного кредитования и ожидаемое в 2026 году повышение ставки НДС, что ведёт к дальнейшему удорожанию квадратного метра жилья", – говорят аналитики.
Стоимость вторичного жилья в Казахстане тоже выросла – 10,2% с начала 2025 года. Лидером по удорожанию стал Алматы – на 21,7%.
Аренда жилья в стране подорожала на 8,2% с начала года. Наиболее заметный рост наблюдался в городах Актобе и Павлодар, где рост с начала года составил более 22%.
Тенденции октября
В октябре 2025 года было зарегистрировано 41 259 сделок купли-продажи жилья, что всего на 0,1% меньше, чем в сентябре (41 313). Большинство из них (78,9%) касались квартир в многоквартирных домах, остальная часть – индивидуальных домов. Основными центрами продаж традиционно остаются Астана (21,7%) и Алматы (19,1%), а также Карагандинская область (7,2%). Минимальное число сделок было вновь зарегистрировано в области Улытау (0,8%).
Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры – за месяц оформлено 12 399 сделок. В течение предыдущих шести месяцев лидировали однокомнатные квартиры.
"В годовом выражении рынок демонстрирует относительный рост: заключено на 5,4% больше сделок купли-продажи, чем в октябре 2024 года. При этом наблюдается увеличение в количестве сделок за 10 месяцев 2025 года по сравнению с январем-октябрем 2024 года (+3,5%)", – констатировали в Halyk Finance.